💡 שלושת הפטורים העיקריים
1. ממ"ד — פטור על הוספת מרחב מוגן, עד השטח המינימלי בחוק (כ-9 מ"ר נטו + קירות).
2. שטח נוסף לממ"ד (תיקון 163, 2025) — פטור גם על עד כ-6 מ"ר נוספים, בשני סייגים.
3. דירת מגורים עד 140 מ"ר — פטור על בנייה/הרחבה למגורי הבעלים או קרובו, בתנאים.
1. פטור על בניית ממ"ד
סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית פוטר מהיטל השבחה את הוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) — עד השטח המינימלי הנדרש לפי חוק ההתגוננות האזרחית, שהוא כ-9 מ"ר נטו בתוספת קירות. הרעיון: המדינה מחייבת מיגון, ולכן לא מטילה על השטח הזה מס השבחה. הפטור חל על בניית ממ"ד בדירה קיימת או חדשה.
שימו לב: הפטור הוא על שטח המיגון הנדרש. אם בונים ממ"ד גדול מהמינימום, החלק העודף עשוי להיחשב שטח רגיל לצורך היטל השבחה.
2. הרחבת ממ"ד — תיקון 163 (2025)
תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-22 ביולי 2025, הרחיב את הפטור גם ל«שטח נוסף» שנבנה יחד עם מרחב מוגן דירתי (סעיף 151(ג)(2) לחוק וסעיף 19(ב)(9)(ג) לתוספת השלישית): עד 3 מ"ר לחדר שירותים או רחצה, ועוד עד 3 מ"ר שנוספים לשטח כזה — עד כ-6 מ"ר בסך הכל. שני סייגים: זה לא חל על מרחב מוגן ליחידת דיור קיימת בבניין רב-קומות, ובדירה קטנה (עד 80 מ"ר) בבניין שטרם החלה הקמתו — רק 3 המ"ר לחדר השירותים או הרחצה. זו הקלה שמעודדת שדרוג מיגון גם בבניינים ותיקים.
(ההיקף המדויק וההגדרות נקבעים בלשון החוק; כדאי לאמת מול הוועדה או בעל מקצוע לפני הסתמכות.)
3. דירת מגורים עד 140 מ"ר
סעיף 19(ג)(1) מעניק פטור על בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר, כאשר הדירה מיועדת למגורי הבעלים או קרובו, בכפוף לתנאים (בין היתר בנוגע לתקופת מגורים/החזקה). מעבר ל-140 מ"ר עשוי לחול היטל על החלק העודף בלבד. זהו הפטור הרלוונטי לרוב הרחבות הבית הפרטי והדירה.
הפסיקה נוטה להרחיב
בשנים האחרונות בתי המשפט נטו לפרש את פטור הממ"ד בהרחבה ולצמצם ניסיונות של ועדות מקומיות לגבות היטל על שטחי מיגון. המשמעות: אם נדחתה בקשתכם לפטור, לא תמיד זו המילה האחרונה — שווה בדיקה מקצועית.
איך ממשים את הפטור — הוא לא אוטומטי
- לבדוק זכאות מראש — מול הוועדה המקומית או שמאי, לפי סוג הבנייה (ממ"ד, הרחבה, גודל הדירה).
- לוודא שהשומה יישמה את הפטור — לעיתים שומת הוועדה לא מנכה נכון את השטח הפטור. זו עילה מצוינת להשגה.
- לעמוד בלוח הזמנים — אם מוטל היטל למרות פטור אפשרי, יש 45 יום להשיג.
קיבלתם שומה שלא מכירה בפטור?
כך מגישים השגה על שומת היטל השבחה — הדדליינים, המסלולים ומתי שווה שומה נגדית:
להשגה על היטל השבחה ←מידע כללי בלבד — אינו ייעוץ משפטי או שמאי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית. הפטורים, שיעוריהם ותנאיהם נקבעים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בתיקוניו ובפסיקה, והם תלויי-נסיבות ועשויים להשתנות. אמתו זכאות והיקף פטור מול הוועדה המקומית ובעל מקצוע לפני הסתמכות או תשלום.
מקורות: התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה (סעיפים 19(ב)(9), 19(ג)(1)) · תיקון 163 (2025) · פסיקה · כל-זכות.