מס שבח במכירת דירה — שיעור, פטורים וחישוב ליניארי

מה זה מס שבח?

מס שבח מקרקעין הוא מס על הרווח ("השבח") ממכירת נכס מקרקעין — ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. הוא מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין, ומדווח לרשות המיסים תוך פרק זמן קצר מהמכירה. החדשות הטובות: במקרים רבים של מכירת דירת מגורים — אפשר להיות פטור לגמרי.

השיעור

שיעור מס השבח ליחיד הוא 25% על השבח הריאלי — הרווח שנותר לאחר ניכוי הוצאות מוכרות (שיפוצים, שכ״ט עו״ד, מתווך ועוד) ולאחר ניטרול הרכיב האינפלציוני. לבעלי הכנסות גבוהות עשוי להתווסף מס יסף.

הפטור המרכזי: דירת מגורים יחידה

מוכר דירת מגורים מזכה יחידה עשוי להיות זכאי לפטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים:

• תושב ישראל;
• הדירה היא הדירה היחידה בבעלותו;
• לא נוצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

הפטור חל עד תקרה של כ-5,008,000 ש״ח (תקרה שהוקפאה עד 15 בינואר 2028); על חלק התמורה שמעליה מחושב מס באופן יחסי. יש תנאים והגדרות נוספים — הזכאות אינה אוטומטית וכדאי לוודא אותה מראש.

חישוב ליניארי מוטב — לדירות ותיקות

דירות שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 זכאיות לחישוב ליניארי מוטב: השבח שנצבר עד אותו מועד פטור, והחלק שנצבר אחריו חייב ב-25%. בדירות ותיקות זה מפחית את המס דרמטית — ולעיתים כמעט לאפס.

מתי כדאי בדיקה

מס שבח הוא תחום שבו תכנון נכון לפני המכירה שווה כסף גדול: בחירת עיתוי, ייחוס הוצאות, בחירה בין מסלולי פטור, ופריסת מס. פער בין חישוב "ברירת מחדל" לחישוב ממוצה יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים — ולכן שווה בדיקה של מומחה מיסוי מקרקעין (עו״ד או יועץ מס) לפני החתימה, לא אחריה.